대한민국의 경제 위기 주기는 없습니다.
대한민국의 부동산 시세는 한 때 시세가 떨어질 때 서서히 하강선을 타면서 떨어지는 것이 아니라 급락을 했던 적이 있습니다. 이유는 한국은 특히 외부 변수에 취약했기 때문입니다. 이 외부 변수가 한국 사람에게는 트라우마로 남아있습니다. 대표적으로 1997년, 1998년 IMF입니다. 이 때는 부동산 가격이 갑자기 30% 빠지는 적도 있었습니다. 이 끔찍한 일은 그리 오래된 일도 아닙니다. 현재 30대 이상 성인이라면 그 공포를 아직도 가지고 있습니다. 특히 60대분들은 IMF 당시 30대 중후반이었을 때 애도 키우고 직장도 다닐 때 이런 급락을 겪으셨을 겁니다.
더 최근의 외부 변수로는 2008년 리먼 사태입니다. 이때 취업률은 정말 최악이었습니다. 그래서 이렇게 1997~1998년의 IMF, 2008년의 리먼 사태 때문에 한국에 10년 주기의 위기가 온다는 소문도 많이 돌았습니다. 그래서 2018년에 한국 경제 망한다는 이야기가 많이 돌았습니다. 하지만 오지는 않았죠. 이런 것들은 다 끼워 맞추기 식이라고 봅니다. 꼭 이 위기 주기가 맞다는 보장은 없습니다. 이런 근거 없는 위기설을 경계해야 합니다. 10년 주기설이 맞다면 IMF 10년 전에는 이런 위기가 있어야 하는데 없었습니다. 오히려 1988년은 올림픽이 열렸던 대한민국의 최전성기였습니다. 이런 위기설을 퍼트리는 사람들은 뭔가 자기가 이런 말을 하면 있어 보인다고 생각하나 봅니다. 예외의 상황은 절대 설명을 못하면서 말이죠.
부동산 시장의 위기 주기 역시 없습니다.
부동산 시세의 상승과 하락 역시 무조건 5대 5의 비율은 아닙니다. 물론 아주 종종 5대5의 비율로 상승과 하락이 일시적으로 반복될 수는 있습니다. 하지만 이 등락은 절대적인 패턴이 아닙니다. 부동산 시장에서 하락은 위에서 말씀드린 아주 특수한 외부 변수의 경우에 발생했습니다.(IMF, 리먼 사태) 특히 리만 사태는 실질적으로 한국 경제에 그렇게 큰 타격을 주지 않았다는 것이라는 관점도 많습니다. 오히려 타 선진국보다도 한국이 더 대응을 잘했습니다. IMF와 리먼 사태는 또 큰 차이점이 있습니다. IMF 때에는 IMF가 터지기 직전에 많은 한국인들의 입주가 끝난 상태였기 때문에 부동산의 수요 역시 급락하면서 시세가 급락했고, 리먼 사태는 리먼 사태 이후에 많은 사람들이 입주를 하기 시작해서 부동산 시장의 안정을 이끌어냈습니다. 이렇게 내부 요인은 달랐는데 사람들은 굳이 두 외부 변수와 연관을 지어서 왜곡된 패턴을 만들 어렸습니다. IMF 때 부동산 시세는 급락 후 급등했고, 리먼 사태 때에는 완만한 경사를 가진 하락과 상승이 있었습니다.
강력한 체력을 가진 한국 경제 덕분에 부동산 시장은 흔들리지 않습니다.
2021년 대한민국은 이제 외부 변수에 잘 휘둘리지 않는 아주 강력한 부동산 시장을 가지고 있습니다. 한국의 무역 적자가 최근 들어 거의 보이지 않습니다. 지속적으로 흑자를 유지 중입니다. 무역 흑자가 너무나도 당연한 상황이 된 한국 시장이어서 최근에는 뉴스에서 잘 나오지 않습니다. 이제 무역 흑자에 무던한 상황입니다. 이 이야기는 오래된 이야기는 아니고 한 10년 정도 되었습니다. 그러다 보니 외부 변수, 충격에도 많이 무던해졌습니다. 특히 2020년에 코로나가 한참 터졌을 때에도 한국은 마이너스 성장이었지만. 타 국가에 비해 조그마한 마이너스였습니다. 현재 대한민국의 경제 체력은 상당히 윗단계에 올라와있습니다. 하지만 대부분의 한국인들은 그렇게 생각하지 못하고 과거의 충격인 IMF나 리먼 사태만을 바탕으로 걱정만 하고 있지 않나 생각이 듭니다. 현재 한국 대기업들은 대부분 글로벌 시장에서 상위 레벨을 유지하고 있습니다. 특히 가장 저평가를 받고 있는 업계는 자동차 업계라고 생각합니다. 저평가를 받는 이유 중 하나는, 한국 사람들은 돈 좀 벌었다 하면 국산차가 아닌 외제차를 우선적으로 구입하는 경향이 높기 때문이라고 봅니다. 하지만 현대기아차만 보더라도 세계 시장에서 규모로만 세계 5위의 자동차 기업입니다. 반도체, 휴대폰, 화학, 철강 등의 업계도 마찬가지로 아주 세계적인 기업이 있는 나라가 바로 한국입니다. 대한민국의 산업의 전반이 아주 상위 레벨에 위치하고 있습니다. 1970년대, 80년대와는 차원이 다릅니다. 대기업에 근무하는 직원들도 이에 걸맞은 연봉을 받고 있습니다. 연봉이 높아지면 소득 수준이 높아지니깐 자연스럽게 부동산 시세 역시 높아질 수밖에 없습니다.
금리는 부동산 시장에 큰 영향을 미치지 못합니다.
만약 금리가 높아지면, 부채가 많기 때문에 한국의 자산 시장에 큰 충격이 와서 부동산 가격이 하락할 수밖에 없다는 전망도 있습니다. 하지만 한국은 부동산뿐만 아니라 어떠한 분야에서도 대출을 잘해주지 않는 나라입니다. 대출이 있어야 금리 충격이 있을 것인데 아직 그 정도의 대출 상황은 아니라고 봅니다. 간단히 최근 정부 정책만 봐도 대출을 잘해주는 정책은 없었습니다. 사실상 대출을 가진 사람들은 생각보다 많지 않습니다. 해외에서 이야기하는 '블랙 먼데이' 같이 되려면 적어도 해외가 하는 대출만큼은 가져야 되는 것입니다. 예를 들면 미국처럼 집값의 80%까지 대출을 해주고 60세 정도에 빚을 다 갚고 이후의 삶을 여유롭게 사는, 이런 라이프스타일이 되어야지만 금리 충격이 오든 말든 하는데, 한국은 이 정도롤 대출을 해주지 않습니다. 한국은 대출 자체가 잘 없으니깐 미국처럼 집에서 쫓겨나서 밖에서 노숙을 하거나 캠핑카에서 지내는 모습은 볼 수 없습니다.
한국은 경기가 최근 좋지 않아서 금리를 계속 낮추었습니다. 정부의 의도를 정확히 파악할 수는 없지만, 금리가 내려가는 것에 대해서 집값의 민감도를 내리려는 정책도 계속하다 보니깐 오히려 금리와 부동산값의 연관성이 떨어져 있는 상태입니다. 즉, 집값이 올라간 이유가 금리 내려갔기 때문이라고 생각을 안 하고, 금리가 올라도 집값이 잡히는 건 아니라고 생각을 대부분 하십니다. 적어도 대한민국에서는 금리가 오른다고 부동산 가격이 내려가는 일은 없다고 봅니다. 특히 아파트나 주택은 더욱 그렇습니다. 다만 상업용 부동산은 이 이론이 맞을 수도 있습니다. 주거용 부동산은 금리가 아니라 주거 자산을 소비하는 사람들의 소득이 제일 중요합니다.
한국 경제는 외부 변수에도 흔들리지 않고, 기업들도 튼튼해져 있고, 국내 경제의 밑바닥을 밭쳐 주는 가계도 대출 금액이 적으니, 한국 경제는 그 어느 나라보다도 경제가 튼튼합니다. 매체에서 말하는 한국에 빚이 많다고 하는 것은 예를 들면 대학생들의 학자금 대출, 자산이 없는 사람들의 전세자금 대출 같은 경우에는 부채 비율이 높을 수 있습니다. 하지만 자산이 있는 사람들은 사실상 빚이 없습니다. 그래서 한국이 통제를 해야 할 부분은 바로 전세 가격입니다. 물론 정부에서도 지속적으로 노력은 하고 있습니다. 2018년까지는 서울 전세가가 하락도 했습니다. 전세 가격을 통제하는 가장 좋은 방법은 바로 전세 공급을 늘리는 것입니다. 하지만 이건 한정적입니다. 집을 소유한 누군가가 임대를 내놓아야 임대 시장을 활성화해야 합니다. 이 부분은 정부의 힘만으로는 부족하고 민간이 해야 하는 일입니다. 그래서 정부는 임대사업자를 위한 인센티브 제공 등이 필요합니다. 그리고 현재 10억 이상의 전세 아파트도 대출이 아무리 많아야 5억 이내입니다. 대출이 많이 안 나옵니다. 전세건 실제 거주 건간에 대출이 잘 안 나오기 때문에 부동산 시장은 금리 영향을 잘 받지 않습니다.
부동산 시장에서 가장 중요한 것은 수요와 공급입니다.
부동산 시장, 특히 주택 시장에서 가장 중요한 요소는 바로 수요와 공급입니다. 지난 20여 년간 부동산 수요의 변동이 거의 없었습니다. 그냥 1세대 1 주택이 국룰이었습니다. 하지만 늘어나는 부동산 관련 세금 때문에 이런 분들도 흔들리기 시작합니다. 1주택 보유자도 세금을 많이 내는 시대가 되어버렸기 때문입니다. 과거에는 1 주택자는 양도세도 거의 안 냈는데 이제 양도세, 종소세도 내야 하기 때문입니다.
현재 대한민국은 인구가 급격히 감소하고 있습니다. 이 현상은 당연히 부동산 시장에 썩 좋은 현상은 아닙니다. 결국엔 수요가 줄 것입니다. 하지만 여기서 간과하지 말아야 할 점이 바로 소득입니다. 사람들은 소득이 높아지면 높아질수록 원하는 것이 달라집니다. 소득이 높아져서 여유가 생기면 별장도 사고 싶고 다른 것도 사고 싶은 것이 현실입니다. 하지만 별장을 사게 되면 2 주택자가 되어서 많은 세금을 내야 합니다. 3만 불 시대가 열린 현재 대한민국에서 사람들의 소비 개념이 많이 변화하고 실행되어 왔지만, 부동산만큼은 규제 때문에 아직도 막혀있습니다. 자동차를 사도 소형차가 아닌 대형차를 많이 사게 되고, 취미를 위해 픽업트럭도 많이 사게 되었습니다. 주택 시장만 80년대 소비 패턴인 것이 현실입니다. 사람들의 주택에 대한 니즈는 아주 높지만 막혀있습니다. 이러한 이유 때문에 인구가 감소한다고 해서 당장 부동산 가격이 내려가지는 않을 것입니다. 물론 정부가 부동산 시장을 더 개방한다는 가정 하에서 말이죠.
다음 글에서 계속 이어가겠습니다.
2021년 이후 수도권 부동산의 변화는 어떻게 될까? (tistory.com)